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[分享] 年轻人的那些苦恼 [复制链接]

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发表于 2018-11-7 11:15:49 |显示全部楼层

提笔写这篇文章之前,我又去确认了一下中国的房地产相关数据。在一堆饱受吐槽的“掏空六个钱包”之类的哀叹声中,我心惊地发现了一个数字——中国城镇普通居民的购房负担率已经超过了90%。也就是说,有90%以上的城镇居民家庭正在参与到购买房屋的大潮中来。甚至在掏空了家底之后还要继续把杠杆也加上去。

最扯的一个段子,是说深圳有一对中产夫妇在深圳房市的高点收购了五套房,如今在年收入40万的情况下背着每年60万的贷款。本来是想当包租公包租婆的两人,现在活成了伍子胥,早晚有一天会急白了头。

希望他们能够坚强地活下去,毕竟生命永远是最宝贵的。

然而对于年轻人来说,看到这样的段子恐怕非但不会产生什么同情心,反而还会有点幸灾乐祸的意思。因为现在的年轻人,可能连余额宝里的理财产品都买不起,就更别说买房了。至于因为房子太多而发愁的困扰,对于他们来说就像是富人的无病呻吟,充满了“何不食肉糜”的腐败气味,实在不能让人产生什么同理心。





如果你也是这样的一个年轻人,那你就需要好好反省一下自己对这个世界的态度了。以上故事假若属实,这对夫妇早几年恐怕也是仰望房地产的年轻人。只是因为房地产的资产收益和安全性诱惑,让他们最终选择了这条配置资产的不归路。而他们的错误决策,也可能是你若干年以后要面临的压力。唯一的区别,可能只在于数量级。

尽管很多互联网大佬都在鼓励大家用租房度过一生,而且从中国一线城市房产的租售比来看,这个建议暂时是正确的。但一个男孩子,正如《真假难辨是刚需》里所说,怕是很难理直气壮地在丈母娘面前说出:“我要带着你闺女在出租房里过一辈子。”这样的豪言。

面临着如此刚需压力的年轻人,却又往往难以摆脱我们此前在《十亿新穷人》里迷失在消费社会里的当代城市人的角色。他们是连消费社会都适应不了的不合格的消费者,在一线城市买房实在是消受不起的奢饰品;回到老家买房或是造房,单纯的经济账还算合理,但又要面临工作和娱乐生活缺失的悲惨矛盾。实在是生存不易。

他们可能也在尝试找到问题的症结所在,但以下五个问题实在不是这些年轻人能够解决的:

城市冗余空间大

土地审批不让住

开闸放水加把火

资本避险快囤房

劳动报酬靠不住


城市冗余空间大

?冗余听上去会是一个负面含义很浓的词汇,但在实际生活中,冗余可能是至关重要的。机关单位会有二线老干部这样的冗余人员,充当和事佬和救火队长的角色;计算机需要冗余计算能力以处理突然增加的运算量;城市也需要冗余空间来缓和紧张的居民情绪,并为进一步发展提供空间。

但过度的冗余显然就是一个贬义词了,不必要的空间留存伤害到的是市民的具体生活。

当然这些地块的面积一般不大,不至于影响房价大局,而且在实际改造过程中又会出现棚改难题、钉子户难题等一系列问题,不是最需要解决的冗余空间。

其实由于东亚城市的成长时期短,发展爆发性高,城市空间冗余的情况都很突出。而具体到中国,现代化的时间最早也只能前移到改革开放,比日韩两位邻居的时间更短,经验更缺乏,空间过度冗余的情况更为突出。

在拆迁补贴降低、房企纷纷准备“活下去”的现在,这个问题的解决怕是更加遥遥无期了。

但如果在内部无法开源的情况下,在外部开源,也许问题也能解决。只是这个解决问题的途径现在看来也不是那么方便了。


土地审批不让住

关于土地财政的问题,在此前的文章《土地相关的一些逻辑》里已经介绍过了。豆腐乳同志一开场就引用了浮士德的故事,想说明这是一场与魔鬼的交易。本来我给那篇拟的题目是《当魔鬼来敲门》,但很显然你没有看到这个标题。

那篇文章聚焦的土地财政问题,显然是指二三线以下的城市。从改开初期一直到大概五六年前,这些城市的产业吸引能力明显不足,通过土地出让和基建吸引产业和人口进入,并且扩大自己的收入开源,几乎是唯一的选择。

而在一线大城市,操作则是完全相反的。

关于城市空间内的住宅土地面积比例应当达到多少比较适宜,学界有很多不同的说法。郧文聚等的《可持续土地整理理论与方法》认为,与生活相关的土地面积比例应该是这样的:“教育研发用地30%比较适宜,商业与居住用地不宜超过15%,公建、交通、绿化用地比例在20%比较适宜。”

这其中,商业与居住用地不宜超过15%,已经是比较低的说法了。然而事实上,包括北京上海在内的城市,这个数字的现实值都未必能到达10%。每年的新增土地面积中只有一成是给住宅用地的,远远跟不上这两座城市每年4~5%的人口增长率。人多地少,房价也自然水涨船高。





硬顶压力在,总也有人会想办法钻空子。

2017年4月,上海发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,要求办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设酒店式公寓等“类住宅”;土地出让合同要明确商办持有比例和年限,持有期内不得转让;经营性物业要明确长期持有的比例;社区或住宅配套商业要长期持有。

政策总是用来堵对策的空子的,这项规定,就是在明确限制非法的土地居住化,也就侧面说明了人地关系的紧张。

而资本汹涌的流动,则放大了这个矛盾关系。


开闸放水加把火

回头看来,如今房地产价格高企源自于两轮上涨,其一是2008年为应对金融危机而开闸放出的四万亿,其二是2016年税费减免和降准之后的城市居民信心暴涨。这两轮上涨,都与资本开闸放水有关系,但是现金流的走向却和年轻人没有太大的关系。

2008年全球金融危机之后,为防止实体经济受到波及,将改开以来的民间经济成果毁于一旦,四万亿计划启动。“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”第一次成为了中国宏观经济的描述用语。与之配合的则是各个地方政府促进房地产这个超级下游产业的手段。由南京市政府打响了第一炮,人们都把目光放在了房地产上,将其作为“重要的支柱产业”来看待。

2014年开始,中国经济又一次出现了下行压力,人们准备接受较低速度较高质量的“新常态”时代。房地产又一次担负起了经济先锋的责任,各地陆续取消限购,并调低住房贷款利率。这一轮房价上涨的效果其实比2008年那一次更明显,部分城市甚至房价翻倍,房屋租售比也越发高涨,北上等城市的租售比到达了1:500~1:700的超高位(换言之房东用500~700个月的房租才能买回这一套房),并且还在持续上涨。

考虑到国际上对租售比合理的定义在1:200~1:300之间,这时候在这些大城市租房住显然是比买房住要合算了。也差不多就是在这时候,互联网导师们纷纷跳出来指导年轻人要学会适应租房的人生,这明显要比买房经济云云。

但租售比维持在这样的高位,房价还在继续上涨,只能说房东们是真的有钱。而要去适应租房胜过买房人生的年轻人,则最好怀疑一下自己为什么那么没有钱。

不过也不要把问题都推卸到开闸放水上,新一轮城市化的大背景才是推高房产价格的真正推手。其实早在2008年第一轮高速上涨之前,一线城市的房价已经开始不寻常地波动了。我还记得认识的一位老同志在见到上海房价冲破一万大关之后目光灼灼的样子,并且非常冲动地把自己在市中心的老房子卖了,准备从此颐养天年。





后来他去龙华寺注册做了居士,再后来他躺在了龙华火葬场里。

这是一个并不那么典型的悲剧故事,但可以确定的是在资金快速涌入之前,房市自然上涨的趋势是早就出现了的。正如我在《中国房地产没有泡沫?》里所说的,只要一线城市的政治、经济、文化、教育、医疗、交通高地优势存在,从农村和落后城市往巨型城市聚集的人群动态就一定会出现。这是后工业时代的工商业发展逻辑,而且必然带来两个看似矛盾的后果:城市住房紧张和农村土地兼并。好在现在我国能够通过强硬的行政手段让这两个对平民非常不友好的进程走得慢一些。

开闸放水的原意也绝不是推高房价,只是它产生了这么一个副作用,给房价添了一把火。


资本避险快囤房

其实每次开闸放水的时候,都会有人紧张房地产价格又要上涨,可见大家都是很清楚资本对房地产的青睐的。

在房企一端,房地产的资本属性早就超越了产业属性,大干快上的修建过程和无所不用其极的营销手段已经让人无力吐槽了;在购房者一端,房地产的资本属性可能也已经超越了实用价值,无处可投的闲钱变成房子是很多中国人明智的选择。

但仅仅把这个问题解释为中国人人性中的乡土情结和房屋情结是不负责任的。作为一种投资品,房产天然具有一些优良的性质,在一些特殊的历史机遇中总是会成为资本的尾闾。美国镀金时代的芝加哥房产是资本洼地、美国次贷危机中的房屋也是资本洼地、日本腾飞时代的房地产是资本洼地、连俄罗斯油气生意的高峰期莫斯科房地产也成为了资本洼地。

房子很容易在经济景气的晚期成为一种投资品。





投资品的本质,是为投资者提供一种具有稳定预期的资产配置方案。人们希望通过注入资金的方法,在投资品身上得到近、中、远期的回报,以免资产贬值。而在人类的投资需求中,对安全性的需求是很基础的需求。而房地产恰恰是相当安全的一种资产配置方式。

房地产的价值,远不止构成房屋的钢筋混凝土本身。在一般国家,房地产上绑定的附加价值包括区位优势、经济地位、文娱享受等等。而在中国的特殊情况中,房地产还绑定了户籍、教育、医疗等附加价值。从这个角度上来看,中国房屋的租售比高于国际通行值的溢出,很大程度上就来自于这些特殊的附加价值。

这一点在发达的一二线城市尤其明显,在这些城市的房价翻弱势城市好几倍的溢价也就来源于此。在大城市优质地段,即使房子本身的品质非常糟糕,也不怕没有人接盘。即使是自用,人们似乎也愿意为其付出溢价。所以房地产给人的安全感是非常足的。大干快上的房地产商也就是盯住了这一点,才敢将修筑水平很低的房屋上市。

而对于投资者来说,对投资品安全性的需求是随着年纪的增长而不断上升的。因此人生进入守成阶段的时候,对房屋的需求会越发上升,这些人又偏偏是有资源能够最大程度上享受经济景气的人。他们不仅能够通过人脉资源判断房屋未来的价值,也能控制资本的流动方向以最低的成本贷款购房,实在不行,前半生的积蓄也足以支撑起严苛的首付要求。

相比之下,年轻人所拥有的资源就太可怜了,所以很多人干脆佛系地放弃了买房的想法。


劳动报酬靠不住

其实佛系青年也不是故意搞得那么佛系的,没有钱也不能怪他们。正如豆腐乳同志在《我的工作就是一坨狗屎》里吐槽自己的工作一样,当今的年轻人已经很少能找到自己工作的价值了。这不光是工作带来的个人满足的价值,连经济回报都已经不能让人满意了。

虽然劳动回报率和资本回报率的概念火起来是因为那本巨长的《21世纪资本论》,但是相关的概念其实并不新鲜,其现实体现就更不新鲜了。如果你穿越回明朝,问一个农民对自己的劳动回报率是否满意(假设他能听得懂这个概念),他也会摇头的。

劳动回报率低于资本回报率是世界的常态,尤其是当科技发展陷入停滞的时候,很少有依靠单纯的劳动而发家致富的。即使是农业时代的地主,想要提高自己的生活品质,还是要通过兼并不善农耕的其他农民的土地来实现。这就是一种朴素的资本回报。现在的年轻人哀叹自己的劳动回报率不合理,并且在皮凯蒂的书里得到了理论上的支持,完全是因为近一百年来人类的科学不断在进行跨时代的跳跃,出现了无穷无尽的风口,让人觉得通过勤奋的劳动(本质是新技术条件下的发明创造制造的价值差),能够获得超额回报。

然而事情并不是这样的,在整体向上的通道里,拥有更多资本的玩家和劳动致富的玩家能够获得的收益远远不成正比。他们之间的区别,无非是在下降通道或者社会动荡的时候,依靠资本回报的玩家损失会更大。但这两种情况同样也是能够依靠劳动致富的人不愿意看到的。喜欢混乱的,是那些连劳动技能都没有的赤贫者。


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